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不動産売却の「囲い込み」を阻止せよ！岡山の売主が知っておくべき媒介契約の真実

不動産売却の「囲い込み」を阻止せよ！岡山の売主が知っておくべき媒介契約の真実

2026-04-27

不動産売却の「囲い込み」を阻止せよ！
岡山の売主が知っておくべき媒介契約の真実

「囲い込み」は、不動産会社による売主様への背信行為です。自社の利益を倍増させるために、あなたの物件情報を他社から隠し、不当な値下げを誘発する。この「業界の癌」を根絶しなければ、岡山の不動産市場に真の豊かさは訪れません。本記事では、あなたの資産を守る「盾」となる知識をすべて提供します。

第1章：大手仲介会社が「囲い込み」に手を染める構造的理由

不動産仲介の世界には「両手取引」と「片手取引」という言葉があります。売主・買主双方から手数料を得る両手取引は、一見効率的に見えますが、その裏には売主様の利益を著しく損なう「囲い込み」のリスクが常に潜んでいます。

1-1. 大手企業を蝕む「ノルマ主義」と「利益率」の呪縛

誰もが知る大手不動産会社は、莫大な広告費、豪華な店舗、そして膨大な社員の給与を支払う必要があります。彼らにとって最も効率が良いのは、自社で預かった物件を自社で見つけた買主へ売ることです。これにより、一件の成約で2倍の売上が上がります。もし他社が買主を見つけてくれば、手数料は半分（片手）になります。大手企業の担当者は「今月の両手ノルマ」に追われ、他社から「内覧したい」と電話があっても、嘘をついて断ってしまうのです。

【暴露】囲い込みの具体的「断り文句」集 他社の営業マンがあなたの物件に客付けしようとした際、囲い込みを行っている会社は以下のように嘘をつきます。

「担当者が本日休みで、確認が取れません」（数日間放置）
「現在、別の購入希望者と商談中で、ご紹介できません」（架空の商談）
「売主様のご都合で、今は内覧が中止されています」（無断の断り）

これらはすべて、あなたの耳には届かないところで行われています。

第2章：岡山の不動産市場における「情報隠蔽」の実態

岡山市北区表町という、県内でも特に不動産取引が活発なエリアにおいて、この問題はさらに深刻です。人気学区のマンションや土地は「黙っていても売れる」ため、より一層、両手取引を狙った囲い込みが発生しやすくなります。

2-1. レインズ（指定流通機構）の形骸化

法律により、専任媒介契約を結んだ物件はレインズへの登録が義務付けられています。しかし、登録はしても「図面を載せない」「駅からの距離を間違えて登録する」といった嫌がらせを行い、他社が紹介しにくくする手口が横行しています。これはもはや、売主様の資産を人質に取った「身代金ビジネス」と言っても過言ではありません。

第3章：媒介契約の種類と「囲い込み回避」の相関関係

媒介契約の種類	囲い込みリスク	売主様のメリット・デメリット
一般媒介	極めて低い	複数社に競わせるため囲い込みは不可能。ただし、各社の責任感が薄れるリスク。
専任媒介	非常に高い	一社に任せるため、不誠実な会社に当たると情報のブラックボックス化が起きる。
専属専任媒介	最大級	売主自身の自己発見取引も禁止されるため、会社への依存度が最も高い。

3-1. 戦略的「一般媒介」の活用

囲い込みを物理的に不可能にするには、一般媒介で3社程度に依頼するのが有効です。しかし、岡山の市場では「一般媒介だと広告費をかけたくない」という消極的な会社も多いため、依頼先の選別が鍵となります。

第4章：囲い込みを撃退する「最強の特約条項」

岡山不動産売却ナビが推奨するのは、媒介契約を結ぶ際に「囲い込みをしないこと」を具体的に明文化し、それを破った場合の罰則を盛り込むことです。

■ 契約時に盛り込むべき「防衛3箇条」

情報の全公開：「レインズに物件を登録し、他社からの広告掲載（SNS・ポータルサイト）を一切拒否しないこと」
内覧履歴の透明化：「他社から何件問い合わせがあり、どのような理由で断ったかを、毎週書面で報告すること」
違約金の設定：「故意の囲い込み（他社への虚偽の断り）が発覚した場合、媒介契約を無条件で解除し、それまでの費用を請求しないこと」

第5章：岡山不動産売却ナビの「真・透明性宣言」

私たち花菱不動産は、表町という土地で商いをする誇りにかけて、囲い込みを一切行わないことを誓います。なぜなら、他社に開放して競わせることこそが、結果として売主様の最高値成約に繋がることを知っているからです。

結びに代えて ― あなたの「決断」が、岡山の不動産を変える

不誠実な慣習は、売主様が「知る」ことでしか淘汰されません。大手という看板に惑わされず、誰が真にあなたの利益のために汗をかくのか、その本質を見極めてください。岡山市北区表町。私たちはここから、岡山の不動産売却を「誠実さとデザイン」の力で変革していきます。

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あきさん亜樹

資格：宅地建物取引士　リフォーム診断士

岡山、倉敷で、不動産業の経営を15年間、注文住宅（(株)FORT）の経営を10年間して来ました。お客様のご要望にあうものをご提供するだけでなく、不動産や住宅の購入が、お客様の資産になり、将来のお金の不安を無くしていくご提案を続けてきました。人生を重ねる上で、家や不動産を通じて、お客様が資産的に困らないご提案を得意としています。どのタイミングで買い、どのタイミングで売るかなど全てご相談ください。